Чи можна продати квартиру з боргами: арешт і нотаріус

Коротка відповідь

Сам по собі борг не заборонює продаж квартири, але арешт, заборона відчуження чи обтяження її блокують. Наявні зареєстровані обтяження є підставою для відмови в державній реєстрації прав (п. 6 ч. 1 ст. 24 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»), а нотаріус при посвідченні договору перевіряє відсутність заборони відчуження чи арешту (ст. 55 Закону «Про нотаріат»). Арешт накладає виконавець у виконавчому провадженні (ст. 56 Закону «Про виконавче провадження»), а знімається він, зокрема, коли на рахунок виконавця надходить сума, необхідна для задоволення вимог стягувачів (ст. 59).

Хочете продати квартиру, а на ній борг чи арешт?Юрист перевірить реєстри, виконавчі провадження й обтяження, визначить, що заважає угоді, і візьме на себе спілкування з виконавцем та стягувачем. Перша консультація безкоштовна.

📞 Залишити номер: ми вирішимо ваше питання

Коли квартиру продати можна, а коли ні

Ситуація	Що відбувається з продажем	Норма
Є борг (кредит, комунальні послуги), але немає рішення суду, виконавчого провадження та арешту	У переліку підстав для відмови в реєстрації боргу як такого немає: перевіряються обтяження, заборони та суперечності в реєстрі	ст. 24 Закону «Про державну реєстрацію речових прав»
Виконавець наклав арешт на квартиру	Нотаріус не посвідчує договір, реєстратор відмовляє у реєстрації прав покупця	ст. 55 Закону «Про нотаріат»; п. 6 ч. 1 ст. 24 Закону про реєстрацію
Відкрито виконавче провадження, власника внесено до Єдиного реєстру боржників	Нотаріус відмовляє у нотаріальній дії щодо відчуження майна; реєстратор відмовляє у реєстрації права власності на майно, відчужене такою особою	п. 8-1 ч. 1 ст. 49 Закону «Про нотаріат»; п. 12 ч. 1 ст. 24 Закону про реєстрацію; ст. 9 Закону «Про виконавче провадження»
Квартира в іпотеці	Відчуження без згоди іпотекодержателя недійсне; нотаріус посвідчує договір за згодою кредитора	ч. 3 ст. 12 Закону «Про іпотеку»; ст. 55 Закону «Про нотаріат»
Борг за комунальні послуги, суд ще не ухвалив рішення	Сам борг арештом не є, підстав для відмови в реєстрації за ним немає; ризик виникає після судового наказу, виконавчого провадження й арешту	ст. 24 Закону про реєстрацію; ст. 56 Закону «Про виконавче провадження»
Квартиру продають після відкриття виконавчого провадження, щоб вивести її від стягнення	Правочин щодо майна боржника, який призвів до неможливості задовольнити вимоги стягувача, є підставою для визнання його недійсним	ст. 9 Закону «Про виконавче провадження»

Що перевіряють нотаріус і реєстратор перед угодою

Нотаріальна форма. Договір купівлі-продажу квартири укладається письмово і підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 657 ЦК).
Заборони й арешти. Нотаріус при посвідченні договорів про відчуження квартири, будинку чи іншого нерухомого майна перевіряє відсутність заборони відчуження або арешту (ст. 55 Закону «Про нотаріат»).
Реєстр боржників. Відомості про боржників відкриті та розміщуються на сайті Міністерства юстиції України. Їх вносять одночасно з відкриттям виконавчого провадження, а потрапляння до реєстру не звільняє від виконання рішення (ст. 9 Закону «Про виконавче провадження»). Докладніше: Єдиний реєстр боржників.
Державна реєстрація прав. Реєстратор відмовляє, якщо в реєстрі є зареєстровані обтяження, а також якщо право власності заявлено щодо майна, відчуженого особою з Єдиного реєстру боржників (п. 6 і 12 ч. 1 ст. 24 Закону «Про державну реєстрацію речових прав»).

Арешт на квартиру: як з'являється і як знімається

Як з'являється. Арешт накладає виконавець постановою, щоб забезпечити реальне виконання рішення, і надсилає копії постанов органам, що реєструють майно, в день їх винесення (ст. 56 Закону «Про виконавче провадження»).
Як знімається. Виконавець знімає арешт, зокрема, коли на рахунок органу державної виконавчої служби чи приватного виконавця надійшла сума, необхідна для задоволення вимог усіх стягувачів, виконавчого збору, витрат виконавчого провадження та штрафів. Арешт знімається також на підставі судового рішення про його зняття (ст. 59 Закону «Про виконавче провадження»).
Хто вирішує. Постанову про зняття арешту виносить виконавець. Яким способом погашення поєднати з угодою купівлі-продажу, залежить від виконавчого провадження: юрист перевіряє суму, стягувачів і стан арешту до того, як ви домовляєтеся з покупцем.

Як зняти арешт, якщо квартиру продавати ще не потрібно, розібрано на сторінці як зняти арешт з квартири, будинку чи авто. Тут ми розбираємо саме продаж.

Квартира в іпотеці: продати з боргом за кредитом

Іпотечна квартира залишається предметом застави і при переході права власності: іпотека є дійсною для набувача навіть тоді, коли йому не повідомили про обтяження (ст. 23 Закону «Про іпотеку»). Правочин щодо відчуження предмета іпотеки без згоди іпотекодержателя недійсний (ч. 3 ст. 12 Закону «Про іпотеку»). Тому продаж іпотечної квартири узгоджують із банком. Що буде з боргом після продажу за іпотекою, читайте на сторінці квартиру продали за іпотекою, а борг залишився, а про наслідки для банкрутства фізичної особи - у розборі банкрутство з іпотекою або заставою.

Якщо виконавець продає квартиру сам

Коли борг не погашено, виконавець застосовує заходи примусового виконання, зокрема звертає стягнення на майно боржника (п. 1 ч. 1 ст. 10 Закону «Про виконавче провадження»). Такий продаж відбувається за іншими правилами, ніж добровільний: з описом, оцінкою і торгами. Про це - на сторінці опис і продаж майна за борги, а про загальний порядок - виконавче провадження.

Що змінює Закон № 4833-IX

Закон № 4833-IX від 07.04.2026 посилює правила щодо майна боржників. Його основна частина діє з 23.10.2026, тому під час угоди важливо знати, яка редакція діє.

Нова редакція ст. 9 Закону «Про виконавче провадження» зобов'язує державні органи, нотаріусів та інших суб'єктів, до яких звернулася особа щодо відчуження чи застави майна боржника з Єдиного реєстру боржників, відмовити їй у такій дії, за винятками, які визначає закон.
У Законі «Про нотаріат» договори про відчуження нерухомого майна посвідчуються за відсутності заборони відчуження та/або арешту, а також відомостей про власника в Єдиному реєстрі боржників, крім випадків, передбачених законом.
У Законі про державну реєстрацію речових прав відмова в реєстрації права власності стосується нерухомого майна, відчуженого власником, відомості про якого внесено до Єдиного реєстру боржників.
Визнання недійсним правочину щодо майна боржника з реєстру, який призвів до неможливості задовольнити вимоги стягувача, закон зберігає.

Що робить юрист Ядра Захисту

Перевіряє реєстри: обтяження в Державному реєстрі речових прав, Єдиний реєстр боржників, відкриті виконавчі провадження.
Рахує вимоги стягувачів: суму, виконавчий збір, витрати й стан арештів, щоб бачити, що потрібно для зняття арешту.
Веде переговори: зі стягувачем, банком-іпотекодержателем і виконавцем.
Готує документи: заяви виконавцю, скарги на дії чи бездіяльність виконавця, позов про зняття арешту, супровід угоди в нотаріуса.

Обсяг роботи і вартість фіксуються в договорі, оплата поетапна. Працюємо з 2014 року, онлайн по всій Україні. У команді є адвокат і арбітражний керуючий.

Читайте також

Часті запитання

Чи можна продати квартиру з боргами за кредитом?

Якщо на квартиру не накладено арешт чи заборону відчуження, її власник не внесений до Єдиного реєстру боржників і квартира не в іпотеці, сам по собі борг продажу не заважає: боргу як підстави для відмови немає в ст. 24 Закону «Про державну реєстрацію речових прав». Іпотечну квартиру продають за згодою іпотекодержателя (ч. 3 ст. 12 Закону «Про іпотеку»).

Чи можна продати квартиру, на яку накладено арешт?

Нотаріус перевіряє відсутність заборони відчуження або арешту (ст. 55 Закону «Про нотаріат»), а реєстратор відмовляє при зареєстрованих обтяженнях (п. 6 ч. 1 ст. 24 Закону про реєстрацію). Спершу арешт знімають: докладно на сторінці як зняти арешт з квартири.

Чи можна продати квартиру з боргом за комунальні послуги?

Борг за комунальні послуги сам по собі не є арештом чи забороною відчуження, і в переліку підстав відмови в реєстрації (ст. 24) його немає. Якщо ж постачальник стягнув борг через судовий наказ, відкрито виконавче провадження і накладено арешт, продаж блокується так само, як і за іншими боргами.

Чи можна продати квартиру, якщо відкрито виконавче провадження?

Відомості про боржника вносять до Єдиного реєстру боржників одночасно з відкриттям виконавчого провадження (ст. 9 Закону «Про виконавче провадження»), а нотаріус відмовляє у нотаріальній дії щодо відчуження майна особи з цього реєстру (п. 8-1 ч. 1 ст. 49 Закону «Про нотаріат»). Тому до угоди потрібно закрити виконавче провадження або вирішити питання з виконавцем.

Чи можна продати квартиру в іпотеці?

Можна за згодою іпотекодержателя: відчуження без згоди недійсне (ч. 3 ст. 12 Закону «Про іпотеку»). Іпотека діє і для нового власника (ст. 23 цього закону), тому умови угоди узгоджують з банком.

Як зняти арешт з квартири, щоб її продати?

Підстави зняття арешту визначає ст. 59 Закону «Про виконавче провадження»: наприклад, надходження на рахунок виконавця суми, необхідної для задоволення вимог усіх стягувачів, виконавчого збору, витрат і штрафів, або судове рішення. Яка підстава підходить у вашому провадженні, визначає юрист після перегляду постанов виконавця.

Не знаєте, що заважає продати квартиру?

Надішліть номер: юрист перегляне реєстри й постанови виконавця, визначить, що блокує угоду, і візьме на себе спілкування з виконавцем та стягувачем. Перша консультація безкоштовна.