Чи можуть забрати єдине житло за борг по кредиту

Це один із найбільших страхів боржника. Відповідь залежить від головного: чи є ваше житло предметом іпотеки (застави). Розберемо обидві ситуації.

Коротко. Колектор не має повноважень щодо вашого майна, а примусове стягнення провадить виконавець, і єдине житло має додатковий захист. Якщо сума, що підлягає стягненню, не перевищує 20 розмірів мінімальної заробітної плати, звернення стягнення на єдине житло боржника і земельну ділянку під ним не здійснюється (частина 7 статті 48 Закону України «Про виконавче провадження»); для житла в іпотеці діють окремі правила. Після набрання чинності змінами, внесеними Законом № 4833-IX, цей поріг становитиме 50 розмірів мінімальної заробітної плати (ч. 9 ст. 48 у новій редакції), крім стягнення на заставлене (іпотечне) житло та відшкодування шкоди, завданої кримінальним правопорушенням, каліцтвом, іншим ушкодженням здоров’я або смертю. Юрист перевірить, чи є житло предметом іпотеки і яка сума стягується, та візьме на себе захист від стягнення, спілкування з банком і виконавцем.

Колектори житло не забирають

Насамперед: колектор не має жодних повноважень щодо вашого майна. Він не може накласти арешт, описати чи забрати квартиру. Погроза «прийдемо описувати житло» від колектора — це психологічний тиск, а не реальне право. Стягнення на майно можливе лише на підставі виконавчого документа (зокрема рішення суду або виконавчого напису нотаріуса, ст. 3 Закону «Про виконавче провадження») і провадиться виконавцем.

Якщо кредит звичайний (без застави житла)

Коли квартира не є предметом іпотеки, єдине житло має посилений захист, і його обсяг залежить від суми стягнення. Якщо сума, що підлягає стягненню, не перевищує 20 розмірів мінімальної заробітної плати, стягнення на єдине житло і земельну ділянку під ним не звертається, а виконавець шукає інше майно (ч. 7 ст. 48 Закону «Про виконавче провадження»; після набрання чинності змінами, внесеними Законом № 4833-IX, — 50 розмірів). Якщо сума більша, закон ставить квартиру, де ви фактично проживаєте, в останню чергу: спершу кошти, рухоме майно, окрема земельна ділянка чи інше приміщення (ч. 1 ст. 50). Також на квартиру можуть накласти арешт (заборону відчуження) — це не позбавляє житла, але обмежує право ним розпоряджатися.

Окремий захист для військовослужбовців. На період воєнного стану та протягом року після його припинення чи скасування стягнення не звертається на єдине житло (разом із земельною ділянкою під ним) військовослужбовців ЗСУ, Національної гвардії та інших визначених законом формувань, які проходять службу на території України, якщо виконавцю подано заяву з документами про належність до цієї категорії. Винятки: житло в заставі (іпотеці) за документом про звернення стягнення на нього та відшкодування шкоди від кримінального правопорушення, каліцтва чи смерті (п. 10-13 розділу XIII Закону «Про виконавче провадження»). Заяву й документи підготує юрист.

Якщо житло в іпотеці — ризик реальний

Інша річ, коли квартира є заставою за іпотечним кредитом. Тут кредитор має право звернути стягнення саме на це житло. Але й у цьому випадку є інструменти захисту:

• Воєнний мораторій за Законом «Про іпотеку». Згідно з пунктом 5-2 Прикінцевих положень Закону України «Про іпотеку» (запроваджений Законом № 2120-IX), на період воєнного стану та впродовж 30 днів після його завершення щодо нерухомості фізичних осіб, яка перебуває в іпотеці за споживчими кредитами, зупинено: позасудове набуття кредитором права власності на житло та його продаж (статті 37, 38), виселення мешканців (стаття 40) і реалізацію предмета іпотеки на електронних торгах (статті 41, 47). Верховний Суд підтверджує, що на цей період зупиняється й виконання відповідних судових рішень. Мораторій не поширюється на майнових поручителів за кредитами юридичних осіб.
• Оскарження дій кредитора, виконавчого напису чи розміру боргу.
• Банкрутство фізособи, у межах якого діє захист єдиного житла: згідно з частиною 6 статті 131 Кодексу України з процедур банкрутства до ліквідаційної маси не включається житло, яке є єдиним місцем проживання сім'ї боржника, у встановлених межах площі (квартира загальною площею до 60 кв. м або житловою до 13,65 кв. м на кожного члена сім'ї, будинок загальною площею до 120 кв. м), якщо воно не є предметом забезпечення (зокрема іпотеки).

Зверніть увагу: колишній мораторій на стягнення житла за валютними іпотеками (Закон № 1304-VII) втратив чинність у 2021 році — посилатися на нього сьогодні вже не можна.

Що робити, якщо житлу загрожує стягнення

1. Визначити головне — чи є житло предметом іпотеки.
2. Перевірити законність боргу і дій кредитора (розрахунок, виконавчий напис, повідомлення).
3. За наявності підстав — зупинити стягнення через суд і заявити про застосування мораторію.
4. Розглянути комплексну стратегію (оскарження, реструктуризація, банкрутство) під конкретну ситуацію.

Мораторій на валютні кредити більше не діє

Почнемо з поширеної помилки. Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» № 1304-VII втратив чинність у 2021 році на підставі Закону № 2597-VIII. Посилатися на нього сьогодні не можна, хоча в мережі він досі згадується як діючий захист.

Натомість з'явився інший, значно конкретніший механізм — і він працює саме зараз.

Що зупинено на період воєнного стану

Пункт 5-2 розділу VI Закону України «Про іпотеку» № 898-IV, доданий Законом № 2120-IX від 15.03.2022, встановлює: у період дії воєнного або надзвичайного стану та у тридцятиденний строк після його припинення щодо нерухомості, яка належить фізичним особам і перебуває в іпотеці за споживчими кредитами, зупиняється дія:

• статті 37 — у частині набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки;
• статті 38 — у частині продажу предмета іпотеки іпотекодержателем;
• статті 40 — у частині виселення мешканців із житлових будинків і приміщень, переданих в іпотеку, щодо яких є судове рішення про звернення стягнення;
• статей 41 і 47 — у частині реалізації предмета іпотеки на електронних торгах.

Простими словами: поки діє цей пункт, житло фізичної особи в іпотеці за споживчим кредитом не можна ані переоформити на банк, ані продати з торгів, ані виселити з нього мешканців — навіть за наявності судового рішення про звернення стягнення.

Два винятки, про які треба знати

Захист поширюється не на всіх. Пункт 5-2 не застосовується до нерухомості, оформленої в іпотеку:

1. за договорами, укладеними після набрання чинності Законом № 2120-IX;
2. за договорами, до яких після цієї дати за погодженням сторін вносилися зміни в частині продовження строків виконання зобов'язань та/або зменшення розміру процентів чи штрафних санкцій.

Другий виняток особливо підступний. Якщо банк запропонував «піти назустріч» і ви підписали додаткову угоду про відстрочку або зниження ставки, захист за пунктом 5-2 щодо вашого житла може бути втрачено. Перед підписанням будь-яких змін до іпотечного договору це варто зважити окремо.

Обов’язкове попередження перед стягненням

Стаття 35 Закону «Про іпотеку» вимагає, щоб перед зверненням стягнення іпотекодержатель надіслав іпотекодавцю та боржнику письмову вимогу про усунення порушення. У ній зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога виконати зобов'язання у строк не менш ніж тридцять днів і попередження про звернення стягнення в разі невиконання.

Лише якщо протягом цього строку вимога залишилася без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення шляхом позасудового врегулювання. Недотримання цієї процедури — самостійна підстава оспорювати подальші дії банку.

Три шляхи, якими банк може діяти

• Судовий — позов про звернення стягнення на предмет іпотеки. За статтею 39 у рішенні суду мають бути зазначені загальний розмір вимог з усіма складовими та опис нерухомого майна. Це дає можливість перевірити розрахунок і оспорити незаконні нарахування.
• Позасудовий — стаття 36: на підставі застереження в самому іпотечному договорі або окремого нотаріально посвідченого договору про задоволення вимог іпотекодержателя.
• Виконавчий напис нотаріуса — можливий за пунктом 1-1 переліку, затвердженого постановою КМУ № 1172, і лише за наявності повного комплекту документів, включно з оригіналами поштових документів про надсилання вимоги.

Якщо житло не в іпотеці

Це окрема і зовсім інша ситуація. Коли кредит не забезпечений іпотекою, банк не має права звертати стягнення на квартиру «в рахунок боргу» напряму. Стягнення відбувається у виконавчому провадженні за загальними правилами, де діють обмеження статті 70 Закону «Про виконавче провадження» щодо розміру утримань та перелік захищених виплат за статтею 73.

Тому перше питання у будь-якій такій справі — чи є взагалі іпотека. Це перевіряється за Державним реєстром речових прав на нерухоме майно.

У якому порядку виконавець береться за майно боржника

Квартира не стоїть першою в черзі. Спершу виконавець звертає стягнення на кошти на рахунках та інші цінності (ст. 48, ч. 2 Закону № 1404-VIII). Лише якщо їх недостатньо, стягнення невідкладно переходить на інше майно (ч. 5 тієї ж статті). Для нерухомості діє окрема послідовність: спочатку земельна ділянка чи інше приміщення, а житловий будинок або квартира, де боржник фактично проживає, ідуть в останню чергу (ст. 50, ч. 1). Окремо захищає норма про невеликі борги: якщо сума стягнення не перевищує порогу, який закон визначає в розмірах мінімальної заробітної плати, на єдине житло стягнення не звертається і виконавець має шукати інше майно (ст. 48, ч. 7). Чинний поріг юрист перевіряє за актуальною редакцією закону.

Таблиця: ситуація, що відбувається і що робить юрист

Як перевірити, що відбувається з вашою квартирою

1. Замовте витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно: у ньому видно власників, іпотеку та накладені арешти.
2. Перевірте, чи відкрито виконавче провадження, і візьміть у виконавця копії постанов про арешт та про звернення стягнення.
3. Порівняйте суму в постанові із сумою за рішенням суду: арешт накладається в межах суми стягнення з урахуванням виконавчого збору і витрат (ст. 56, ч. 3).
4. З’ясуйте, чи є інші співвласники, і чи проживає в квартирі ще хтось, зокрема неповнолітні діти.
5. Збережіть усі листи банку й виконавця: дати отримання потрібні для визначення строків.

Типові помилки, через які ризик для житла зростає

• Поспішний «подарунок» квартири родичам. Правочин, укладений без наміру створити його правові наслідки, суд може визнати фіктивним (ст. 234 ЦК); крім того, після арешту розпорядження майном обмежене.
• Підпис додаткової угоди з банком без аналізу. Зміни щодо строків чи ставки можуть вплинути на розрахунок боргу й ваші права, тому їх спершу аналізує юрист.
• Ігнорування вимоги банку про усунення порушення. У вимозі зазначається строк для виконання порушеного зобов’язання (ст. 35 Закону «Про іпотеку»), тож важливо діяти в цей строк.
• Віра в «захист на всі випадки». Захист єдиного житла має межі за сумою стягнення, тому застосовність оцінюють за документами.

Житлу загрожує стягнення: що робити покроково

Крок 1. З’ясуйте, чи є житло предметом іпотеки. Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно показує власників, іпотеку та накладені арешти. Від цього залежить, хто і за яким порядком може звертати стягнення на квартиру.

Крок 2. Знайдіть документ, на підставі якого йдеться про стягнення. Це може бути письмова вимога іпотекодержателя (у ній має бути вимога виконати зобов’язання у не менш ніж тридцятиденний строк і попередження про звернення стягнення, ст. 35 Закону «Про іпотеку») або виконавчий документ у виконавчому провадженні: виконавче провадження.

Крок 3. Порівняйте порядок стягнення з тим, що передбачає закон. Якщо йдеться про виконавче провадження, нерухомість зачіпають за відсутності достатніх коштів чи рухомого майна, а квартиру, де боржник фактично проживає, — в останню чергу (ст. 50 Закону «Про виконавче провадження»). Інше майно, наприклад авто в заставі: автокредит і застава.

Крок 4. Перевірте, чи діє для вас окремий захист. Для іпотеки за споживчими кредитами на час воєнного стану і тридцять днів після нього зупинено окремі дії іпотекодержателя, якщо договір не укладали й не змінювали в частині строків чи процентів після набрання чинності Законом № 2120-IX (п. 5-2 Прикінцевих положень Закону «Про іпотеку»). Для військовослужбовців діє окремий захист єдиного житла (п. 10-13 розд. XIII Закону «Про виконавче провадження»).

Крок 5. До підпису будь-яких угод і до «подарунка» квартири родичам покажіть документи юристу. Додаткова угода про строки чи ставку може вплинути на захист за п. 5-2, а правочин без наміру створити його наслідки суд може визнати фіктивним (ст. 234 ЦК). Юрист перевірить вимогу банку, розрахунок і постанови виконавця та візьме спілкування на себе. Якщо банк уже подав до суду: іпотека: банк подав до суду.

Норми: ст. 35 та п. 5-2 розд. VI Закону України «Про іпотеку»; ст. 50 і п. 10-13 розд. XIII Закону України «Про виконавче провадження»; ст. 234 Цивільного кодексу України.

Що робить юрист, якщо житлу загрожує стягнення

Юрист вивчає виконавчий документ, реєстр речових прав і постанови виконавця, визначає, іпотечне це житло чи ні, готує скарги й заяви та супроводжує розгляд у суді. Ви надаєте документи, а спілкування з банком, виконавцем і колекторами бере на себе юрист.

Читайте також: як зняти арешт з майна, виселення з іпотечного житла, банк подав до суду за іпотекою, опис і продаж майна.

📞 Залишити номер: ми вирішимо ваше питання

Схожа ситуація: колектори погрожують забрати майно чи машину: що можуть насправді.

Схожа ситуація: чи відповідають діти за кредит батьків і спадкове житло.

Схожа ситуація: чи можна продати квартиру з боргами.

Часті запитання

У мене єдина квартира і борг за кредиткою. Її заберуть?

Залежить від суми. Якщо квартира не в заставі, а сума стягнення не перевищує 20 розмірів мінімальної заробітної плати, стягнення на єдине житло не звертається (ч. 7 ст. 48 Закону «Про виконавче провадження»; після набрання чинності змінами, внесеними Законом № 4833-IX, — 50 розмірів). За більшої суми квартира, де ви проживаєте, йде в останню чергу, після коштів та іншого майна (ч. 1 ст. 50). Для військовослужбовців діє окремий захист єдиного житла на час воєнного стану (п. 10-13 розділу XIII цього Закону). Арешт як обмеження накласти можуть.

Квартира в іпотеці, я прострочив. Що робити?

Не зволікати. На час воєнного стану і 30 днів після нього за споживчими кредитами зупинено позасудове стягнення, виселення і продаж іпотечного житла на торгах (п. 5-2 Прикінцевих положень Закону «Про іпотеку»), якщо договір не укладали і не змінювали щодо строків чи процентів після набрання чинності Законом № 2120-IX. Це час, щоб перевірити й оскаржити борг — діяти треба до завершення мораторію.

Чи захищає банкрутство моє житло?

У процедурі банкрутства фізособи діє захист єдиного житла в певних межах. Чи підходить це вам — визначається після аналізу ситуації.

Чи може виконавець продати квартиру, якщо я в ній проживаю?

Закон ставить квартиру, де боржник фактично проживає, в останню чергу після коштів, рухомого майна та іншої нерухомості (ст. 50, ч. 1 Закону № 1404-VIII), а за невеликих сум стягнення, у межах порогу, встановленого законом, єдине житло взагалі не зачіпається (ст. 48, ч. 7). Для іпотечного житла діють окремі правила.

Чи означає арешт квартири, що її заберуть?

Ні. Арешт забезпечує виконання рішення й обмежує розпорядження майном, а продаж потребує окремих кроків виконавця: оцінки, реалізації та дотримання встановленого порядку (ст. 56–57, 61).

Квартира належить мені й чоловікові (дружині). Що буде з нашою частиною?

Стягнення звертається лише на частку боржника, яку за поданням виконавця визначає суд (ст. 48, ч. 6). Якщо арешт накладено на майно, що належить іншій особі, вона може звернутися до суду з позовом про зняття арешту (ст. 59, ч. 1).

Як дізнатися, чи не накладено арешт на мою квартиру?

Витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно показує відомості про арешти й обтяження. Виконавець вносить відомості про арешт нерухомості до відповідного реєстру (ст. 50, ч. 4).

Колектор каже, що квартиру опишуть на вихідних. Це можливо?

Опис і арешт майна проводить виконавець за постановою, а не колектор. Якщо вам повідомляють про «опис» без виконавчого провадження, збережіть повідомлення й зверніться до юриста.

Чи можна оскаржити постанову про арешт квартири?

Так, рішення, дії чи бездіяльність виконавця оскаржуються до суду, який видав виконавчий документ (ст. 74 Закону № 1404-VIII). Строк залежить від виду документа й процесуального закону, тому його визначає юрист за вашими документами.

Чи варто продати квартиру самому, щоб розрахуватися з банком?

Рішення залежить від розміру боргу, наявності іпотеки та вартості житла. Спершу порівнюють варіанти: реструктуризація, оскарження розрахунку, процедура банкрутства. Продаж без розрахунку може бути гіршим за інші шляхи.

Читайте також: яке майно, окрім житла, закон забороняє забирати за борги.

Матеріал має інформаційний характер і не є індивідуальною юридичною консультацією. Якщо вашому житлу щось загрожує — залиште заявку або зателефонуйте +38 (073) 333 43 62. Перша консультація безкоштовна.

Схожі ситуації

• Опис і продаж майна боржника
• Іпотека: банк подав до суду
• Виселення з іпотечного житла

Читайте також

• Захист від кредитів, боргів та колекторів
• Банкрутство фізичної особи: покрокова інструкція
• Виконавчий напис нотаріуса: як скасувати