Квартира пішла з молотка, а через місяць приходить нова вимога: «борг залишається». Для людини, яка вже втратила житло, це особливо важка новина. Закон справді допускає такий результат, але водночас дає боржникові кілька важливих гарантій. Розберемо, у яких випадках борг лишається, а в яких іпотечний кредитор має повернути різницю, і де в цьому ланцюжку можна вплинути на суму.
Що каже закон про залишок боргу
Прямо про це сказано в Законі «Про іпотеку»: якщо сума, одержана від реалізації предмета іпотеки, не покриває вимоги іпотекодержателя, він має право отримати решту суми з іншого майна боржника в порядку, встановленому законом (ст. 47). Тобто продаж квартири гасить борг лише в межах отриманих грошей. Те, що залишилось, перетворюється на звичайний борг, який стягується через виконавче провадження за рахунок іншого майна та доходів.
Водночас іпотекодержатель за ЦК вправі задовольнити свою вимогу в повному обсязі, що визначена на момент фактичного задоволення, включно з процентами, неустойкою, збитками та необхідними витратами (ч. 2 ст. 589 ЦК). Тому великий залишок інколи виникає через нараховані відсотки, штрафи й витрати, а не лише через падіння ціни квартири. Саме ці складники варто перевіряти першими. Про нарахування читайте також: реструктуризація боргу.
Три способи реалізації і чим вони різняться
| Спосіб | Як рахується результат | Норма |
|---|---|---|
| Електронний аукціон за рішенням суду чи виконавчим написом | Квартира продається на торгах у межах виконавчого провадження; суд при цьому не зазначає ціну, її визначають за оцінкою на рівні, не нижчому за звичайні ціни на такий вид майна | ст. 39, ч. 1 ст. 41 Закону про іпотеку |
| Продаж іпотекодержателем будь-якій особі (за застереженням у договорі) | Іпотекодержатель за 30 днів повідомляє іпотекодавця та осіб із зареєстрованими правами, ті мають переважне право придбання | ст. 36, 38 Закону про іпотеку |
| Перехід права власності до банку в рахунок боргу | Предмет оцінюється суб'єктом оціночної діяльності; банк зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90% вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених вимог | ст. 37 Закону про іпотеку |
Обрана процедура визначає, як рахується залишок. Якщо квартира дорожча за борг, різниця в разі переходу права власності підлягає відшкодуванню за формулою ст. 37, а в разі продажу на торгах кошти, що залишилися після задоволення всіх вимог за виконавчими документами, перераховуються боржнику (ч. 6 ст. 47 Закону «Про виконавче провадження»). Якщо ж дешевша, лишок боргу стягується далі.
Чому залишок буває великим
- Нараховані відсотки й неустойка. Вони йдуть у загальну суму вимоги (ч. 2 ст. 589 ЦК). Для споживчих кредитів закон встановлює обмеження розміру неустойки й сукупних нарахувань (ст. 21 Закону «Про споживче кредитування»), тому розрахунок варто перевірити.
- Витрати виконавчого провадження. Виконавчий збір, витрати на оцінку й організацію торгів додаються до суми. Як працює виконавець: виконавче провадження.
- Низька ціна на торгах. Особливо якщо торги не відбулися з першого разу. Тому важливо відстежувати хід торгів.
Що можна зробити до продажу
Боржник має право до дня продажу предмета іпотеки на електронному аукціоні виконати вимогу за основним зобов'язанням чи ту її частину, виконання якої прострочено, разом з відшкодуванням витрат, і це є підставою для припинення реалізації. Умови договорів, що обмежують це право, недійсні (ч. 1 ст. 42 Закону про іпотеку). Якщо основне зобов'язання виконується частинами, боржник може скористатися цим правом один раз на рік або двічі протягом строку дії зобов'язання, якщо інше не встановлено договором (ч. 2 ст. 42). Іншими словами, прострочену частину можна погасити й зупинити торги. Для цього потрібен точний розрахунок від банку й правильна комунікація, а тут допомагає юрист.
До продажу також варто розглянути розмову з банком про реструктуризацію або добровільний продаж за вищою ринковою ціною, щоб залишок вийшов меншим. Особливості та ризики стягнення: банк подав до суду за іпотекою і виконавчий напис за іпотекою.
Що змінює воєнний стан
У період дії воєнного, надзвичайного стану та протягом 30 днів після його припинення або скасування щодо нерухомості фізичних осіб в іпотеці за споживчими кредитами зупиняється дія низки норм Закону «Про іпотеку», зокрема ст. 37 (у частині набуття права власності банком), ст. 38 (продаж іпотекодержателем), ст. 40 (виселення), ст. 41 та 47 (у частині реалізації на електронних торгах) (п. 5-2 розділу VI). Тобто в цей період зупинено дію зазначених положень щодо такої нерухомості, а чи підпадає ваша ситуація під цей захист, залежить від виду кредиту й форми заборгованості. Про виселення: виселення з іпотечного житла.
Квартиру продали, а банк і далі вимагає гроші?
Перевіримо розрахунок залишку, законність нарахувань і побудуємо стратегію захисту. Перший розбір безкоштовний.
Як ми працюємо із залишком боргу
- Збираємо документи: кредитний та іпотечний договори, рішення суду чи виконавчий напис, акт про реалізацію, постанови виконавця.
- Перевіряємо розрахунок: що увійшло до суми вимоги, чи правильні відсотки й неустойка, чи враховано всі платежі й суму від продажу.
- Оцінюємо ціну продажу: чи дотримано порядок торгів та оцінки, чи були повідомлення про права покупців.
- Обираємо шлях: заперечення проти розрахунку, розстрочення чи відстрочення, домовленість із кредитором, а за потреби неплатоспроможність: банкрутство з іпотекою або заставою.
Типові помилки
- Вважати, що борг закрито продажем. Без акту про реалізацію й довідки про розрахунок невідомо, що саме погашено.
- Не оскаржити результати торгів вчасно. Іпотекодержатель, іпотекодавець, боржник та будь-який учасник аукціону можуть оскаржити результати електронного аукціону в суді за місцезнаходженням майна протягом трьох місяців з дня його проведення (ст. 48 Закону про іпотеку). Чи є підстави оскаржувати, юрист перевіряє за документами торгів.
- Не вимагати різницю від банку. Якщо право власності перейшло до банку, а вартість перевищує суму боргу за формулою ст. 37, різниця належить вам.
- Продовжувати платити «за графіком» без розрахунку. Платіж без уточнення призначення важко зарахувати правильно.
- Ігнорувати вимогу банку на стадії до суду. З неї все починається: вимога банку за іпотекою.
Поширені запитання
Чи може банк стягувати залишок із зарплати?
Так, залишок стягується як звичайний борг у виконавчому провадженні, зокрема й із доходів, у межах, встановлених законом. Деталі: стягнення з зарплати за борги.
Квартира коштує більше за борг. Чи повернуть різницю?
Якщо банк набув право власності, він зобов'язаний відшкодувати перевищення 90% вартості предмета над розміром забезпечених вимог (ст. 37 Закону про іпотеку). При продажу на торгах кошти, що залишилися після задоволення всіх вимог, перераховуються боржнику (ч. 6 ст. 47 Закону «Про виконавче провадження»). Конкретні цифри залежать від оцінки й розрахунку.
Чи можна оскаржити оцінку квартири?
Оцінку проводить суб'єкт оціночної діяльності. Чи є підстави піддавати її сумніву, юрист перевіряє за звітом про оцінку та документами торгів. Результати електронного аукціону можна оскаржити в суді протягом трьох місяців з дня його проведення (ст. 48 Закону про іпотеку).
У квартирі живуть діти. Хто відповідає за виселення?
Виселення здійснюється за рішенням суду за наявності підстав, визначених законом (ст. 39, 40 Закону про іпотеку). Сторінка про наслідки: виселення з іпотечного житла.
Банк продав борг колекторам після продажу квартири. Що це змінює?
Новий кредитор отримує ті самі права в тому ж обсязі, не більше (ст. 514 ЦК). Про захист від тиску: іпотека, авто і застава.
Чи є сенс подавати на неплатоспроможність після продажу?
Залишок боргу може бути підставою, якщо виконуються умови ст. 115 КУзПБ. Вимоги, не задоволені через недостатність майна боржника, вважаються погашеними, крім випадків, передбачених Кодексом (ч. 6 ст. 133 КУзПБ). Чи вигідно це саме вам, юрист оцінює після аналізу.
Документи, у яких видно помилки в розрахунку
Залишок боргу це результат арифметики, а арифметику можна перевірити. Ось що ми беремо і що в ньому шукаємо.
| Документ | Що перевіряємо |
|---|---|
| Рішення суду або виконавчий напис | Загальний розмір вимог і всі його складові, які підлягають сплаті з вартості предмета іпотеки (ст. 39 Закону про іпотеку) |
| Акт про реалізацію предмета іпотеки | Ціна продажу, дата, чи відбувся аукціон з дотриманням вимог закону (ст. 47) |
| Постанови виконавця про розподіл коштів | Що сплачено першим, що залишилося і чи перераховано залишки боржнику (ст. 45–47 Закону про ВП) |
| Розрахунок заборгованості від банку | Відсотки, неустойка, комісії, відповідність ст. 21 Закону про споживче кредитування |
| Виписки про ваші платежі | Чи враховано всі внески і на що вони зараховані (ст. 19 Закону про споживче кредитування) |
Що можна зробити із залишком
Залишок не є вироком: його можна перевіряти за змістом, а виконання розтягувати за часом. Якщо є обставини, що ускладнюють виконання рішення, сторони можуть просити суд про відстрочку чи розстрочку (ст. 33 Закону «Про виконавче провадження»). Водночас відстрочка виконання рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки не допускається, наприклад, коли іпотеку включено до іпотечного пулу або проти іпотекодавця відкрито справу про неплатоспроможність (ст. 39 Закону про іпотеку). Тому вибір інструмента залежить від стадії, і ми підбираємо його разом із вами.
Коли варто звертатися до юриста одразу
Найбільше користі від консультації тоді, коли квартира ще не продана, але вже є рішення суду, виконавчий напис чи повідомлення про торги. Тоді ще можна перевірити розрахунок, оцінити ціну, використати право погасити прострочену частину до торгів (ст. 42 Закону про іпотеку) або запропонувати банку продаж за вищою ціною. Після акта про реалізацію варіантів менше, але вони є: перевірка суми залишку, домовленість про розстрочення, захист доходів від надмірних утримань. Ми допомагаємо на обох етапах.
Бажаєте знати, скільки насправді ви винні?
Залиште номер: юрист розбере розрахунок банку й візьме на себе спілкування з кредитором і виконавцем.
Матеріал має інформаційний характер і не є юридичною консультацією.