Банк чи новий власник квартири надіслав вимогу звільнити житло або в суді вже є позов про виселення. Для родини це найстрашніший етап боргової історії. Але виселення з житла фізичної особи можливе лише за рішенням суду і в порядку, встановленому законом, а на час воєнного стану для частини іпотечних кредитів його зупинено. Protection Core працює з кредитними і борговими справами з 2014 року, онлайн по всій Україні та в офісі в Черкасах.
Коротко. Звернення стягнення на іпотечне житло є підставою для виселення мешканців, крім наймачів (ст. 40 Закону «Про іпотеку»). Але примусове виселення відбувається тільки за рішенням суду. На час воєнного стану і тридцять днів після нього виселення з житла фізичних осіб в іпотеці за споживчими кредитами зупинено (п. 5-2 розділу VI того самого Закону). Стаття 109 Житлового кодексу, на яку роками посилалися в таких справах, з 15 лютого 2026 року втратила чинність. Юрист перевірить вимогу банку і документи та пояснить, які норми діють у вашій справі.
На якій підставі банк може вимагати виселення
Звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їхніх сімей; виселення проводиться в порядку, встановленому законом (ч. 1 ст. 40 Закону «Про іпотеку»).
Є два сценарії. Перший — судовий: одночасно з рішенням про звернення стягнення суд за заявою іпотекодержателя виносить рішення про виселення, якщо для цього є підстави, передбачені законом (ч. 3 ст. 39). Другий — позасудовий: після рішення про звернення стягнення на підставі договору мешканці мають на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника звільнити житло протягом одного місяця. Якщо вони цього не роблять, примусове виселення можливе лише на підставі рішення суду (ч. 2 ст. 40).
Отже, лист із вимогою звільнити квартиру за місяць — це ще не виселення. Без судового рішення примусово виселити вас не можуть.
Що змінилося з Житловим кодексом
Закон «Про основні засади житлової політики» № 4751-IX визнав Житловий кодекс таким, що втратив чинність, крім окремих статей, які діють до запуску Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи. Стаття 109 ЖК до цих винятків не належить. За даними офіційного порталу законодавства, Кодекс втратив чинність у цій частині з 15 лютого 2026 року.
Тепер загальне правило встановлює ч. 2 ст. 33 Закону № 4751-IX: ніхто не може бути виселений із займаного житла інакше, ніж за рішенням суду, з підстав і в порядку, встановлених законом. Виселення з житла приватного фонду — так само лише за рішенням суду. Окремо закон забороняє виселення осіб, які є стороною спору про підстави виселення, до вирішення такого спору. Порядок звернення стягнення на іпотеку і виселення, за ч. 3 ст. 7 цього Закону, регулюють Цивільний кодекс, Закон «Про іпотеку» та інші закони.
Статті 127–132-2 ЖК про житло з фондів для тимчасового проживання поки діють. Які норми застосовувати у справі, що почалася до 15 лютого 2026 року, юрист визначить за датами і матеріалами справи.
Хто не підлягає виселенню
Наймачі (орендарі) житла не підлягають виселенню, якщо договір найму укладено до іпотечного договору і про нього було доведено до відома іпотекодержателя або договір зареєстровано, або якщо договір найму укладено після іпотеки за згодою іпотекодержателя (ч. 3 ст. 40 Закону «Про іпотеку»). Для решти мешканців закон окремих винятків у цій статті не робить, тому кожну ситуацію треба оцінювати за документами.
Мораторій на виселення під час воєнного стану
У період воєнного, надзвичайного стану і тридцять днів після його припинення щодо нерухомості фізичних осіб в іпотеці за споживчими кредитами зупинено дію ст. 40 у частині виселення мешканців, щодо житла яких є судове рішення про звернення стягнення, а також продаж і реалізацію на торгах (п. 5-2 розділу VI Закону «Про іпотеку»).
Мораторій не діє для іпотеки за договорами, укладеними після набрання чинності Законом № 2120-IX (17 березня 2022 року), і для договорів, до яких після цієї дати за згодою сторін вносили зміни щодо продовження строків або зменшення процентів і штрафних санкцій. Він також стосується лише споживчих кредитів і нерухомості фізичних осіб.
Як відбувається примусове виселення
Рішення про виселення виконує виконавець. Він призначає день і час примусового виселення та письмово повідомляє боржника; виселення проводиться у присутності понятих за участю поліції, а примусово виселяють виключно осіб, зазначених у виконавчому документі (ст. 66 Закону «Про виконавче провадження»). Якщо боржника немає, виконавець описує майно і передає його на зберігання. Чи дотримано цей порядок, юрист перевіряє окремо, бо порушення можна оскаржити.
Чому важливо не помилитися зараз
На оскарження судового рішення є стислі строки, і пропустити їх — значить втратити найкращий шанс. Не варто підписувати «добровільні» акти про звільнення житла, нові графіки чи додаткові угоди без перевірки: зміна строків або ставки може позбавити захисту за п. 5-2, а визнання боргу перериває давність (ст. 264 ЦК). Важливо й те, які норми діяли на дату вашого рішення, бо Житловий кодекс у цій частині вже не діє.
Що робить юрист
- Аналіз ситуації. Вимога банку чи нового власника, судові рішення, іпотечний і кредитний договори, хто зареєстрований і проживає в житлі.
- Розбір за законом. Чи є судове рішення, чи діє мораторій для вашого договору, чи дотримано порядок звернення стягнення.
- Документи. Юрист підготує відповідь на вимогу, відзив, апеляційну скаргу або скаргу на дії виконавця.
- Супровід. За договором юрист представляє вас у суді та у виконавчому провадженні.
Після аналізу документів ви отримуєте чесну оцінку ситуації. Договір, поетапна оплата, конфіденційність.
Часті запитання
Чи можуть виселити з квартири без суду?
Ні. Примусове виселення з житла приватного фонду можливе лише за рішенням суду (ч. 2 ст. 33 Закону № 4751-IX, ч. 2 ст. 40 Закону «Про іпотеку»).
Банк дав місяць, щоб звільнити житло. Що це означає?
Це вимога про добровільне звільнення після позасудового звернення стягнення (ч. 2 ст. 40). Якщо ви її не виконали, банк може звернутися до суду. Юрист перевірить, чи законно відбулося саме звернення стягнення.
Чи нададуть інше житло після виселення?
Статті 132-1 і 132-2 ЖК, які продовжують діяти, передбачають житло з фондів для тимчасового проживання для тих, хто втратив житло через звернення стягнення на іпотечне житло, придбане в кредит, за умов, визначених статтею 132-2. Чи підпадаєте ви під них, юрист пояснить.
Я підписав з банком додаткову угоду. Мораторій діє?
Якщо після 17 березня 2022 року за згодою сторін продовжували строки або зменшували проценти чи штрафи, п. 5-2 на таке житло не поширюється. Юрист перевірить текст угоди.
Чи можуть виселити мешканців, які не є боржниками?
Стаття 40 Закону «Про іпотеку» стосується всіх мешканців, крім наймачів за умов ч. 3. Але виселяють лише осіб, зазначених у виконавчому документі (ч. 3 ст. 66 Закону «Про виконавче провадження»).
Схожі теми: чи можуть забрати єдине житло, скарга на дії виконавця, виконавче провадження, апеляція по кредиту, заочне рішення по кредиту, банкрутство фізичної особи.
Матеріал має інформаційний характер і не є індивідуальною юридичною консультацією. Вимагають звільнити іпотечне житло — залиште номер: юрист перевірить документи і строки та пояснить, які норми діють у вашій справі. Перша консультація безкоштовна.