Банк надіслав вимогу за іпотекою: що означає лист і які строки діють

У поштовій скриньці лист від банку з назвою на кшталт «вимога про усунення порушення». У ньому йдеться про іпотеку, суму боргу, попередження про звернення стягнення і якийсь строк. Для людини, у якої квартира в іпотеці, це один із найтривожніших листів. Важливо знати: це не рішення суду і не продаж квартири, а письмова вимога, з якою закон пов'язує позасудове врегулювання; вона дає вам вікно можливостей. Давайте розберемо, що саме міститься в такій вимозі, які строки діють і що відбувається після їх спливу.

Яку функцію виконує цей лист

У разі порушення основного зобов'язання чи умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю і боржнику письмову вимогу про усунення порушення. У ній зазначають стислий зміст порушених зобов'язань, вимогу виконати зобов'язання у строк не менш ніж тридцять днів та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо вимогу не буде виконано (ч. 1 ст. 35 Закону «Про іпотеку»). Якщо протягом цього строку вимога залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (ст. 35, 36). Тобто лист це не скаргу чи «нагадування», а юридична передумова подальших дій банку.

Закон також уточнює два моменти. Перший: положення про вимогу не перешкоджає банку в будь-який час звернутися до суду. Другий: за певних обставин банк може діяти і без попереднього повідомлення, якщо затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (ст. 35). Тому ігнорувати лист дуже небезпечно.

Які строки діють: загальний і для споживчого кредиту

З таблиці видно, що для іпотечних споживчих кредитів діють довші строки та додаткові гарантії. Саме тому перше, що ми з'ясовуємо, це вид вашого кредиту й дата, коли ви реально отримали лист (для споживчого кредиту під іпотеку 60 днів рахуються з дня одержання повідомлення, ч. 4 ст. 16; щодо вимоги за ст. 35 Закон не уточнює, з якого дня рахується строк, тому ми фіксуємо документами і дату направлення, і дату отримання). Для кредитів, які не підпадають під Закон про споживче кредитування, діє загальна норма ст. 35.

Що банк може зробити після спливу строку

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється за рішенням суду, виконавчим написом нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (ст. 33). У договорі може бути застереження про задоволення вимог, яке передбачає перехід права власності до банку (ст. 37) або право банку продати предмет іпотеки третій особі (ст. 38), але перед продажем банк зобов'язаний за 30 днів письмово повідомити іпотекодавця та інших осіб із зареєстрованими правами (ст. 38). Про судовий шлях: банк подав до суду за іпотекою, про нотаріальний: виконавчий напис за іпотекою.

У період воєнного стану і ще 30 днів після нього для нерухомості фізичних осіб в іпотеці за споживчими кредитами зупинено дію ст. 37 (в частині набуття права власності банком), ст. 38 (продаж іпотекодержателем), ст. 40 (виселення), ст. 41, 47 (торги) (п. 5-2 розділу VI Закону про іпотеку). Це означає, що вимога може надійти, але деякі способи стягнення тимчасово недоступні. Водночас сама вимога і судовий шлях залишаються: тому спокійно відкладати відповідь не варто.

Що ми перевіряємо у вашому листі

• Адресат і спосіб вручення. Вимога надсилається іпотекодавцю та боржнику, якщо це різні особи.
• Зміст порушення. Чи точно описано, які платежі прострочено, чи збігаються суми з вашими виписками.
• Строк. Чи не менше тридцяти днів (ст. 35). Якщо йдеться про вимогу повернути споживчий кредит під іпотеку в повному обсязі, закон передбачає 60 календарних днів з дня одержання повідомлення (ч. 4 ст. 16 Закону про споживче кредитування). З якого дня рахується строк за ст. 35, закон прямо не каже, тому юрист оцінює це за документами.
• Попередження про стягнення. Воно має бути в тексті вимоги (ч. 1 ст. 35).
• Нарахування. Відсотки, неустойка, комісії: чи в межах закону та договору. Дивіться також що буде при простроченні кредиту.

Схема дій разом з юристом

1. Фіксація дат. Зберігаємо конверт, трек-номер, дату одержання: ці дані потрібні для обліку строків.
2. Звірка суми. Порівнюємо вимогу з графіком платежів та виписками: де прострочка і скільки реально потрібно, щоб усунути порушення.
3. Письмова відповідь банку. З пропозицією реструктуризації, зміни графіка чи кредитних канікул, якщо вони доступні: кредитні канікули, реструктуризація боргу.
4. Усунення порушення. Якщо суму сплачено у відведений строк, вимога щодо повернення всього кредиту втрачає чинність (для споживчих кредитів, ч. 4 ст. 16 Закону про споживче кредитування).
5. Запасний план. Якщо платити немає з чого, готуємо стратегію: домовленість із банком, продаж за кращою ціною або неплатоспроможність: банкрутство з іпотекою або заставою.

Типові помилки

• Не забирати лист на пошті. Це не скасовує вимогу, а лише позбавляє вас інформації.
• Рахувати строк самостійно за датою на листі. Дата на листі й дата отримання можуть відрізнятися, а закон за ст. 35 не уточнює початок відліку: збережіть конверт і трек-номер, юрист визначить строк.
• Платити не ту суму. Сплата лише частини може не усунути порушення; потрібен розрахунок від банку.
• Відповідати усно по телефону. Усі домовленості мають бути письмовими.
• Підписувати «мирову» чи нову угоду без перевірки умов. Нові умови можуть дати банку швидший шлях до стягнення. Перед підписом звіряємо.
• Не рахувати залишок після можливого продажу. Про це окремо: чи залишається борг після продажу іпотечної квартири.

Поширені запитання

Чи означає вимога, що квартиру вже заберуть?

Ні. Вимога є попередженням. Стягнення відбувається лише за рішенням суду, виконавчим написом нотаріуса або за договором про задоволення вимог (ст. 33 Закону про іпотеку), і для кожного шляху діють свої обмеження.

Банк вимагає повернути весь кредит одразу. Це законно?

Для споживчих кредитів таке право виникає за певних умов: затримка щонайменше на один календарний місяць, а при кредиті під іпотеку чи на житло щонайменше на три місяці, і лише якщо це передбачено договором. Банк зобов'язаний письмово повідомити про затримку (ч. 4 ст. 16 Закону про споживче кредитування). Дострокове повернення з вашого боку регулюється іншими нормами: дострокове погашення кредиту.

Чи можна оскаржити вимогу?

Вимога сама по собі не рішення, але можна заперечувати її зміст та розрахунок у листуванні з банком і в суді, якщо спір дійде до цього.

Що, якщо я поручитель або майновий поручитель?

Вимога надсилається й іпотекодавцеві, якщо він відмінний від боржника. Ситуація поручителя розібрана окремо: банкрутство поручителя, а загальні питання застави: іпотека, авто і застава.

Чи може банк виселити мене одразу після вимоги?

Сама вимога виселення не означає. Виселення пов'язане зі зверненням стягнення на житло і проводиться в порядку, встановленому законом (ст. 39, 40 Закону про іпотеку). Подробиці: виселення з іпотечного житла.

З ким поговорити про свою вимогу?

Достатньо зв'язатися з юристом: юрист по кредитах онлайн. Надішліть копію вимоги й договору.

Чим вимога за іпотекою відрізняється від звичайного листа про борг

Банківські повідомлення про прострочку бувають різними за юридичним значенням. Зазвичай ми бачимо три групи листів: нагадування про платіж, повідомлення про затримку з переліком дій для усунення (воно потрібне для споживчих кредитів за ч. 4 ст. 16 Закону № 1734-VIII) і вимога про усунення порушення за іпотечним договором (ст. 35 Закону про іпотеку). Іноді банк надсилає один документ, який поєднує обидва змісти. Для вас практична різниця така: нагадування не відкриває шлях до стягнення, а вимога з попередженням відкриває.

У вимозі має бути стислий зміст порушених зобов'язань, строк виконання та попередження про звернення стягнення. Якщо чогось із цього немає, це аргумент у подальшому спорі. Але покладатися лише на формальні вади не варто: банк може направити нову вимогу. Тому найнадійніше усунути причину листа або домовитись про графік.

Які домовленості з банком можливі

• Реструктуризація. Продовження строку, зменшення щомісячного платежу, перенесення прострочених сум у кінець графіка. Така угода має бути підписана обома сторонами.
• Тимчасове зниження платежу. Для окремих категорій позичальників діють спеціальні програми: кредитні канікули.
• Добровільний продаж квартири. Продаж за ринковою ціною з погодженням банку може дати вищу ціну, ніж торги, а від ціни залежить залишок боргу: що буде із залишком боргу.
• Погашення прострочки. Усунення порушення у встановлений строк припиняє дію вимоги (для споживчих кредитів, ч. 4 ст. 16 Закону № 1734-VIII).

Що відбувається, якщо відповіді банку немає

Мовчання не зупиняє годинник. Після спливу строку банк вирішує, який шлях обрати: позов до суду, виконавчий напис чи реалізацію за застереженням в іпотечному договорі. Для вас це означає, що нові листи й повістки можуть надійти без додаткових попереджень. Саме тому ми радимо ще на стадії вимоги підготувати письмову відповідь з розрахунком і пропозицією, а також зберегти докази, що ви реагували вчасно: копію листа, трек-номер, відповідь банку. У разі суду такі документи значно посилюють вашу позицію.

Матеріал має інформаційний характер і не є юридичною консультацією.